A Câmara dos
Deputados aprovou em 06 (seis) de Junho de 2018, projeto de lei para
regulamentar o distrato imobiliário, quando o comprador desiste da aquisição de
um imóvel e devolve para a construtora.
O texto, que
seguirá para análise do Senado, tenta evitar disputas judiciais, estabelecendo
uma taxa de 25% a 50% sobre o valor pago, e garantir segurança jurídica para as
incorporadoras imobiliárias investirem. NO caso de lotes de terra, a multa é
muito maior, sobre o valor total do contrato, o que aumenta as chances de o
comprador sair sem nada.
A proposta é
uma demanda do setor de construção civil desde a crise econômica. Com a
recessão, muitos desistiram dos imóveis e ingressaram na justiça para retomar
os valores já pagos, o que causou prejuízos às empresas. O projeto determina
regras para devolução dos pagamentos e uma taxa pela desistência.
Essa taxa será
de 25% do valor pago pelo comprador, mas pode chegar a 50% caso o imóvel esteja
sendo construído no regime de patrimônio de afetação (quando os ativos e
passivos do projeto imobiliário são separados dos da incorporadora). Também
será descontada a comissão pela corretagem e, se o imóvel já estava disponível
para utilização ou ocupado pelo comprador, ele terá que pagar ainda os impostos
reais sobre o bem, condomínio, encargos e aluguel equivalente.
Pelo projeto,
a empresa terá 180 dias (seis meses) para restituir o dinheiro no regime
normal. No caso do patrimônio de afetação, quem desistiu só receberá 30 dias
após a conclusão da obra, com a liberação do habite-se. Se a construtora
revender a unidade antes, o prazo cai para 30 dias depois do novo negócio. Caso
a pessoa consiga repassar o imóvel paa outra e a incorporadora aceite a
substituição, ela fica livre da multa.
As regras mais
duras – e que não foram debatidas no plenário – são para desistência de compra
de unidades em um loteamento imobiliário. Nesse caso a multa será maior, equivalente
ao valor total do contrato e não do que já foi pago. Do que seria restituído
caberá desconto de 10% do valor atualizado do contrato, acrescido de 1% ao mês
pela fruição do imóvel, contados a partir da transmissão da posse, além da
corretagem e impostos e condomínio. Não há trava e, com os descontos, quem
romper o contrato pode sair sem nada do que pagou.
O percentual
que ficará com as incorporadoras imobiliárias foi o único ponto de dispita na
Câmara. Parte da oposição defendeu que deveria ficar em 10% do valor já pago
para não penalizar quem perdeu o emprego e ficou sem condições de pagar. “Há 60
mil casos de distrato no judiciário, que decide que a incorporadora pode reter
entre 10% e 25%. Nâo é razoável fixarmos a multa no patamar de cima da
jurisprudência”, afirmou o deputado Rubens Pereira Júnior (MA). A construtora ,
argumentou, não sairia prejudicada porque poderia vender de novo o imóvel.
Já o deputado
Beto Mansur (MDB-SP) afirmou que
as empresas precisam ser ressarcidas e pediam 100% do valor pago. “Isso inibe
pessoas que entrem num negócio para especular e deem prejuízo a todos quando
decidem sair”, disse. A emenda de PT e PCdoB foi rejeitada por 209 a 144.
O projeto
garante o direito de receber de volta dos pagamentos se a construção atrasar. A
incorporadora poderá adiar a entrega da obra em até 180 dias (seis meses). Se
estourar esse prazo, o comprador pode romper o contrato e receberá 100% do que
pagou de volta, além de multa, em até 60 dias valor da multa será estabelecido
no contrato, mas isso pode virar um problema para a empresa porque o Judiciário
tem entendido que deve ser isonômica: se é de 25% para o comprador, é de 25%
para a incorporadora. Se o comprador quiser continuar com o imóvel apesar do
atraso, ele receberá indenização de 1% do valor pago à construtora para cada
mês adiado.
O texto cria
ainda um prazo de sete duas de arrependimento da compra quando ocorrer fora da
sede da incorporadora – num estande de vendas, por exemplo.
Para o setor
de incorporação, o projeto foi possível, embora não tenha sido o ideal. “Estou
feliz pelo texto ter sido aprovado. O melhor acordo é aquele que deixa todo
mundo levemente satisfeito”, afirma o presidente da Câmara Brasileira da
Indústria da Construção (Cbic), José Carlos Martins.
Nos últimos
anos, a questão foi considerada o maior desafio para o setor e uma das
principais razões para a piora dos resultados das incorporadoras. Cada vez que
um imóvel é devolvido, a receita correspondente à venda é revertida. Na maior
parte das vezes, a revenda da unidade é feita com preço inferior ao que o
imóvel tinha sido comercializado inicialmente, o que significa pressão das
margens.
Para o
fundador da Tecnisa e vice-presidente do conselho de administração, Meyer
Nigri, o texto aprovado é “bom, mas está longe de ser o ideal”. “No mundo todo,
o comprador perde tudo em caso de distrato”, comparou. O presidente do
Sindicato das Indústrias de Construção Civil (Sinduscon-SP), José Romeu Ferraz
Neto, ressaltou que “não é o que o setor queria”. “Mas havia uma segurança
jurídica enorme e agora há uma regra”, afirmou.
O presidente
da Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Luiz
Antônio França, concordou. “O Brasil caminha para amadurecer e chegar onde os
países evoluídos estão, e a retenção de recursos, em caso de distratos, é muito
maior”, afirmou. Com a aprovação, os
clientes vão pensar melhor para tomar a decisão de comprar o imóvel, destacou o
empresário Carlos Terepins, fundador da Nortis Incorporadora e Construtora. “A
medida é benéfica para o setor e tende a inibir os distratos.”